案例理会小我私家转海南财税代理让住房应缴纳哪些税费

发布时间：2021-03-26 热度：

小我私家转让住房应缴纳哪些税费

一、卖方应缴纳税费
（一）增值税
1．小我私家转让购置住房
（1）将购置不敷2年的住房对外销售的，凭据5%的征收率全额缴纳增值税；
（2）小我私家将购置2年以上（含2年）的住房对外销售的
①上海市、重庆市、广州市和深圳市之外的地域，免征增值税。
②上海市、重庆市、广州市和深圳市，小我私家将购置2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购置住房价款后的差额凭据5%的征收率缴纳增值税；小我私家将购置2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
注：以上依据财税〔2016〕36号附件3，按照国税发〔2005〕89号，小我私家购置住房时间以取得的衡宇产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购置衡宇的时间；按照国税发〔2006〕144号划定,小我私家将通过无偿受赠方法取得的住房对外销售时，对通过担任、遗嘱、仳离、赡养干系、直系亲属以外其他无偿受赠方法取得的住房，该住房的购房时间凭据产生受赠行为后新的衡宇产权证或契税完税证明上注明的时间确定。
2．小我私家销售自建自用住房免征增值税；
3．涉及家庭工业支解的小我私家无偿转让不动产免征增值税。
按照财税〔2016〕36号附件3（过渡政策），涉及家庭工业支解的小我私家无偿转让不动产免征增值税，包罗：仳离工业支解;无偿赠与夫妇、怙恃、后世、祖怙恃、外祖怙恃、孙后世、外孙后世、兄弟姐妹;无偿赠与对其包袱直接供养可能赡养义务的供养人可能赡养人;衡宇产权所有人灭亡，法定担任人、遗嘱担任人可能受遗赠人依法取得衡宇产权。

（二）附加税费
以缴纳的增值税金额为计税依据，2019年1月1日起增值税小局限纳税人减半征收（包罗自然人小我私家）。小我私家免征增值税的，同时免征都市维护建树税及附加。自2016年2月1日起，按月纳税的月销售额或营业额不高出10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不高出30万元）的缴纳义务人，免征教诲费附加和处所教诲附加（包罗个别户含一般纳税人，但不包罗按次纳税人的自然人小我私家）。
1．都市维护建树税＝增值税×（1％或5％或7％），纳税人地址地在市区的，税率为7%；纳税人地址地在县城、镇的，税率为5%；纳税人地址地不在市区、县城或镇的，税率为1%。
2．教诲费附加 ＝增值税×3%
3．处所教诲附加 ＝增值税×2%
依据：财税〔2016〕12号、财税〔2019〕13号、总局通告2019年第4号

（三）小我私家所得税
按照国税发〔2006〕108号划定，小我私家转让二手房取得的所得按工业转让所得征收小我私家所得税，计较时可凭购房条约、发票等有效凭证，经税务构造审核后，答允从其转让收入中减除工业原值、转让住房进程中缴纳的税金及有关公道用度。公道用度是指：纳税人凭据划定实际付出的住房装修用度、住房贷款利钱、手续费、公证费等用度。
1．付出的住房装修用度。纳税人能提供实际付出装修用度的税务统一发票，而且发票上所列付款人姓名与转让衡宇产权人一致的，经税务构造审核，其转让的住房在转让前实际产生的装修用度，海南省民企服务中心，可在以下划定比例内扣除：
（1）已购公有住房、经济合用房：最高扣除限额为衡宇原值的15％；
（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为衡宇原值的10％。
纳税人原购房为装修房，即条约注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再反复扣除装修用度。
2．付出的住房贷款利钱。纳税人出售以按揭贷款方法购买的住房的，其向贷款银行实际付出的住房贷款利钱，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
3．纳税人凭据有关划定实际付出的手续费、公证费等，凭有关部分出具的有效证明据实扣除。
按照国税发〔2006〕108号划定，纳税人未提供完整、精确的衡宇原值凭证，海南公司注册，不能正确计较衡宇原值和应纳税额的，税务构造可按照《中华人民共和国税收征收打点法》第三十五条的划定，对其实行审定征税，即按纳税人住房转让收入的必然比例审定应纳小我私家所得税额。详细比例由省级税务局可能省级税务局授权的地市级税务局按照纳税人出售住房的所处区域、地理位置、制作时间、衡宇范例、住房平均价值程度等因素，在住房转让收入1％－3％的幅度内确定。
按照财税字〔1994〕20号划定对小我私家转让自用五年以上、而且是独一的家庭糊口用房取得的所得，暂免征收小我私家所得税。
留意景象：
1．按照财务部、税务总局通告2019年第74号文件划定，以下景象的衡宇产权无偿赠与，对当事两边不征收小我私家所得税：
（1）衡宇产权所有人将衡宇产权无偿赠与夫妇、怙恃、后世、祖怙恃、外祖怙恃、孙后世、外孙后世、兄弟姐妹；
（2）衡宇产权所有人将衡宇产权无偿赠与对其包袱直接供养可能赡养义务的供养人可能赡养人；
（3）衡宇产权所有人灭亡，依法取得衡宇产权的法定担任人、遗嘱担任人可能受遗赠人。
2．按照国税发〔2009〕121号划定，通过仳离析产的方法支解衡宇产权是伉俪两边对配合共有工业的处理，小我私家因仳离治理衡宇产权过户手续，不征收小我私家所得税。
3．以其他无偿受赠方法取得的住房对外转让时，按照财税〔2009〕78号文件划定，受赠人转让受赠衡宇时，以其转让受赠衡宇的收入减除原捐赠人取得该衡宇的实际购买本钱以及赠与和转让进程中受赠人付出的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，缴纳小我私家所得税。受赠人转让受赠衡宇价值明明偏低且无合法来由的，税务构造可以依据该衡宇的市场评估价值或其他公道方法确定的价值审定其转让收入。

(四）印花税
凭据所载金额的0.5‰计较，个中：小我私家销售或购置住房，免征印花税。留意：担任、赠与、互换、支解难免。

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