小税种也有疑难问题—关于房产税几个疑难问题的探讨_管帐实务_海南公司注册

发布时间：2021-04-24 热度：

　　对于一般企业来说，房产税属于小税种，涉及的问题也相对简朴。可是对付以矜持出租为主的贸易地产集团而言，海南省民企服务中心，房产税是仅次于营业税和企业所得税的第三大税种。由于对房产税的一些划定相对恍惚，笔者团结案例对几个疑难问题举办探讨。

　　一、案例先容

　　甲公司是以开拓矜持型贸易地产为主的贸易地产集团公司，凭据内地划定，从价计征时答允减除30%后余值征税。甲公司的A贸易项目与客户签订租期二年（2008年1月1日至2009年12月31日）的租赁条约，租金总额2 400万元，但前三个月免租，海南公司注册，甲公司从2008年4月1日从租缴纳房产税，每月缴纳2 400÷21×12%=13.71（万元），2008年累计缴纳13.71×9=123.43（万元）。甲公司的B贸易项目地上修建面积10 000平方米，地皮本钱20 000万元。地上修建物由乙公司代建，乙公司迟迟未与甲公司治理决算手续，因而甲公司地上修建物的账面本钱为0，同时B项目已交付利用，并办生产权证。甲公司按账面地皮本钱20 000万元缴纳房产税，海南公司注册，每季缴纳20 000×（1-30%）×1.2%÷4=42（万元）。甲公司在C贸易项目单独制作地下车库（非人防工程）2 000平方米，地下占地面积1 000平方米，本钱2 000万元，地下车库上有甲公司物业用房，占地面积100平方米。按照《关于具备衡宇成果的地下修建征收房产税的通知》（财税[2005]181号）第二条之划定，甲公司按地下修建物制作本钱的7折（即1 400万元）作为房产原值交缴房产税， 每季缴纳2 000×0.7×（1-30%）×1.2%÷4=2.94（万元）。

　　二、概念交手

　　1.免租期如何缴纳房产税

　　税务构造认为，免租期也应缴纳房产税，因此对付甲公司的A贸易项目，应将2 400万元租金分摊在含免租期在内的24个月内缴纳，即2008年应缴纳房产税为2 400÷2×12%=144（万元），甲公司需补缴144-123.43=20.57（万元）。

　　甲公司税务师颠末研究后认为，按照《关于房产税若干详细问题的表明和暂行划定》（财税地字[1986]8号）第七条之划定“纳税单元和个人无租利用房产打点部分、免税单元及纳税单元的房产，应由利用人代缴纳房产税。”甲公司免租期内的房产税应由客户缴纳，甲公司不是免租期内的纳税义务人，因而也不存在补税的问题。而税务构造认为，利用人只是“代缴纳”，真正的缴纳人应该照旧出租人。

　　2.未入账的房产如何缴纳房产税

　　税务构造认为，按照《关于房产税城镇地皮利用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第一条之划定“对依照房产原值计税的房产，岂论是否记实在管帐账簿牢靠资产科目中，均应凭据衡宇原价计较缴纳房产税。衡宇原价应按照国度有关管帐制度划定举办核算。对纳税人未按国度管帐制度划定核算并记实的，应按划定予以调解或从头评估。”甲公司没有凭据国度管帐制度划定核算B项目地上修建物的本钱，因而税务构造可以从头评估，要求甲公司修建本钱按2 000元/平方米的评估价计较，补缴房产税2 000×10 000×（1－30%）×1.2%÷10 000=16.8（万元）。

　　甲公司税务师认为，决算迟迟不出、地上修建物制作本钱难以确定，是由于策划上的一些非可控因素造成的，这是正常策划功效的回响，甲公司并没有不按国度管帐制度划定核算衡宇原值，因而也不合用于从头评估，不存在补税的问题。

　　3.地下修建物如何缴纳房产税

　　税务构造认为，按照前述财税[2005]181号文第三条之划定“对付与地上衡宇相连的地下修建，如衡宇的地下室、地下停车场、商场的地下部门等，应将地下部门与地上衡宇视为一个整体凭据地上衡宇修建的有关划定计较征收房产税。”由于C贸易项目标地下车库上有一些地上修建物，因而应将地下车库与地上修建视为一体，从价计征房产税；不得视为地下修建物而在确认房产原值时对制作本钱打折，应按制作本钱2 000万元全额确定为房产原值，应补税2 000×0.3×（1－30%）×1.2%=5.04（万元）。

　　三、笔者意见

　　对付免租期如何缴纳房产税的问题，笔者认为，按照财税地字[1986]8号第七条之划定，无偿利用衡宇应由利用人代缴房产税，因而甲公司不是纳税义务人，不存在纳税义务。固然“代缴”一词表述留有余地，未明晰指出房产税的实际包袱人，但甲公司不是纳税义务人是无疑的，甲公司也不存在欠税的问题。

　　对付第二个问题，笔者认为，房产原值的操纵口径，在废弃了财税地字[1986]8号文第十五条划定的按“牢靠资产科目记实的衡宇原价”尺度后，财税[2008]152号文的表述越发原则化，详细为“衡宇原价应按照国度有关管帐制度划定举办核算”。本案例中，甲公司由于代建工程的金额难以计量而未确认地上修建物的制作本钱，并没有直接证明表白甲公司违反国度的管帐制度，因而从政策的角度，并不合用于从头评估。

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