房地产行业税收筹划方法会计核算运用 2019-06-24

　　税收筹划现在被越来越多的人所关注了。

　　(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划。

　　正确界定土地增值税的征税规模非常重要，断定属于土地增值税征税范围的标准有三条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税，二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税，三是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权，房产产权的行动，根据这三条判定标准，税法对若干详个人独资企业细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。

　　①房地产的代建房行为。

　　税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为，对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围，房地节税产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终极用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。

　　②合作建房。

　　税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税，房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划，如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司配合建造写字楼，资金由A公司提供，税务风险建成后按比例分房。

　　(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划。

　　计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多，合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。

　　在会计核算中的运用。

　　1.收入结算方式的选择。

　　企业销售货物有不同的结算方式，结算方式不同，其收入确认改变用工关系的时间也不同，纳税月份也有差异，税法规定：直接收款销售以收到货款或取得索款凭证，并将提货单交给买方的当天为收入确认时间，采用托收承付或以委托银行方式销售货物，为发出货物并办好托收手续当天确认收入时间，采用赊销和分期收款销货方式均以合同约定的收款日期为企业收入确定时间，而订货销售和分期预收方式，以交付货物时确认收入时间，这样，通过销售方式的选择，控制收入确认时间来加以筹划，社保合规可以合理归属所得年度，达到获得延缓纳税的税收利益。

　　2.费用列支的选择。

　　对费用列支，税收筹划的指导思想是在税法允许的范围内，尽可能地列支当期费用，预计可能发生的损失，减少应交所得税和合法递延纳税时间获得税收利益，通常做法是：(1)已发生的费用及时核销入账，如已发生的坏账，存货盘亏及毁损的合理部分都应及时列作费用：(2)能够合理预计发生额的费用，损失，采用预提方式及时入账，(3)尽可能地缩短成本费用的摊销期。

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