一般来说税务筹划对于不良资产管理机构，尤其是没有税收优惠政策的非持牌民营机构来说，是可以实现回收价值最大化的重要手段。那么房地产不良资产处置中税务筹划的核心思路是什么？

1、减少。所谓“减少”原理在于降低应税收入，并非单纯地卖低房价，而是将部分房产转让收入通过签订其他服务协议来定义为其他收入，从而达到降低税收的目的。

2、增加。所谓“增加”，主要是指涉及到工程造价时，提高法定扣除金额，此方法使用较为普遍，技术含量比较有限，因此本文不作过多赘述。开发商在工程造价方面经验丰富，但切记应符合正常的每平米造价，不可过高。

3、结构。通过合理设计交易结构，以股权转让的方式出让项目公司股权，从而间接转让房产项目，这样仅需缴纳股权转让产生的所得税。此操作不仅要求项目公司的股权足够清晰，同时要求项目公司最好与资产一对一地对应。

4、返还。所谓“返还”是指，通过财政税收返还等优惠政策实现税收筹划目标。其原理在于，在房地产开发属地外的另一属地再成立一个公司，两公司之间进行资产的低价交割，再由该公司进行二次销售。由于二次销售时缴纳的税款在该公司的属地，因此可向当地政府争取更好的税收优惠和返还。虽然在表面上两公司之间的交割时和卖给买家的二次销售时缴纳了两次税款，但在二次销售属地更低的土地增值税税率和存在政府返还的条件下，最终落实到总税额的数字上，依然降低了税收负担。

房地产不良资产处置中税务筹划的成功，除了需要了解以上筹划思路之外，还需要灵活的采用筹划方法。但无论是采用什么方法，都必须要在合规交易和依法纳税的前提下进行，在法律规定的合法范围内进行。