“地皮端、资金端、政策端是住房租赁REITs推出需要思量的三方面因素。地皮端今朝已具备多元化供应，拓宽了租赁住房用地来历。扩大租赁住房建立资金来历方面，支持保险机构进入租赁住房市场。别的，政策端努力摸索对租赁住房企业的税费支持。住房租赁REITs推出条件日趋成熟。”克日，中国饭馆协会公寓专业委员会执行秘书长、ICCRA住房租赁财富研究院院长赵然暗示。

　　要求项目成熟不变

　　“停止2020年底，海内住房租赁市场局限达2.52万亿元。尽量公募REITs没有真正落地，但近几年已有一些关于类REITs项目标摸索。停止2019年底，相继推出了30多只住房租赁类REITs产物。我国住房租赁REITs时代即将到来，估量海内住房租赁REITs市场局限将到达3024亿元。”赵然说。

　　赵然指出，区别于从银行借钱等融资渠道，住房租赁REITs是从果真市场直接募资，将租金证券化，获取一连不变的现金流。通过这种方法，让住房租赁企业“轻装上阵”。住房租赁REITs刊行的焦点要求之一是项目成熟不变，至少运营三年以上。同时，现金流不变，运营主体是及格的运营商。收益率要到达必然程度，即净现金流分配率不低于4%。

　　今朝，租赁住房有四类，包罗商品住房、青年公寓、人才公寓以及在专项租赁用地上建立的租赁式社区。商品住房和青年公寓两类租赁住房获取本钱较高。同等租金程度下，本钱端的原始资产价值较高，导致这两类租赁住房业态收益率凡是达不到4%的门槛线。人才公寓和租赁式社区获取本钱相对较低，在同等租金程度下，有望到达住房租赁REITs对收益率的最低要求。

　　对付成长住房租赁REITs的意义，赵然估量，住房租赁REITs将激发海内房地产市场布局性重塑。一旦公募REITs在住房租赁市场放开，住房租赁企业将轻装上阵，实现由开拓、运营到金融退出的低金融杠杆运行模式，形成可一连成长的贸易闭环。REITs是恒久的投资和运营计策东西。REITs通过专业机构打点，有助于促进住房租赁市场专业化成长，缓解市场颠簸。住房租赁REITs有望通过租金分红的逻辑，改变房价、租金价值上涨过快的环境，成为房地产市场恒久不变成长的不变器。

　　地皮供给一连增加

　　2021年，凭据自然资源部等部委的陈设要求，海南公司注册，住房租赁专项用地将单独列入地皮出让打算。在22个长效试点都市，住房租赁专项用地整体出让比例不低于10%。估量这些地域租赁专项用地可新增70万间租赁住房。将来三至五年，操作住房租赁专项用地新建住房将到达122.5万套，有效扩充租赁式社区的整体局限。

　　据ICCRA数据，停止2020年12月底，18个重点都市共出让了512宗住房租赁专项用地，对应修建面积约2600万平方米。凭据户均50平方米计较，可提供52.5万套房源。

　　从近期热点都市出让地皮挂牌环境看，人才租赁住房用地占据了较重要职位。

　　4月14日，深圳挂牌2021年第一批会合出让的6宗地块，估量将于5月13日拍卖，部门地块要求配建租赁式人才住房。如编号为A822-0422地块的地皮出让文件显示，本次出让宗地建立住宅范例为出售的人才住房，竞配建只租不售的人才住房。

　　多元化退出途径

　　针对租赁市场的近况，赵然暗示，海南代理记账，当前租房市场资产打点主要分为重资产和轻资产两种模式。重资产模式主要存在策划收益、翻新改革带来的收益晋升、在符合的时点出售资产得到资产增值收益三个利润点，对应恒久持有的资产通过刊行权益型REITs实现退出、出售资产实现退出两条退出途径。轻资产模式则存在策划收益和提供咨询处事收益两个利润点，退出途径对应的只能是公司上市或被并购。资产打点“投融管退”四个环节缺一不行。今朝，我国租房市场资产打点的退出环节较缺失，应该建议多元化的退出模式。

　　“对付一线及新一线都市而言，经济成长会不绝带来就业时机，海南省民企服务中心，发动大量都市新住民涌入，刺激住房租赁需求增加。这些因素将为行业带来新的成长机会。”赵然指出。

　　赵然指出，对付租赁财富链而言，专项用地获取的新机制及税收优惠减免，专业化运营机构的呈现及运营本领晋升，租赁市场品牌代价的强化，对付REITs企业的评估以及投资者教诲，都将是较为漫长的进程。